Оптимальные перекрытия для Вашего дома
+7 (812) 493-41-46 СПБ
+7 (499) 754-64-00 Мск
8 (800) 505-7-432 Регионы

Вторая жизнь старого дома

Рано или поздно любой дом по какой-либо причине перестает устраивать своих владельцев, и перед ними встает выбор: перестроить старый дом или вовсе снести его, чтобы построить на его месте новый.

Купить хороший загородный дом в хорошем месте — наилучший вариант, на который обычно не хватает денег. Доступный же с точки зрения финансов компромисс представляет собой покупку участка обязательно в хорошем месте, но с плохим домом или совсем без него. Для тех, кто изначально собирается строить новый дом и ищет хороший земельный участок, покупка участка со старым домом часто является единственной возможностью купить землю в облюбованном месте. Особенно стоит отметить, что наличие старого дома на хорошем участке, как правило, не оказывает ощутимого влияния на общую цену. То есть участок с домом продается фактически за те же деньги, что и такой же участок, но пустой.

Во всех этих случаях встает вопрос, что делать после покупки с домом, который шел фактически в нагрузку к участку. Та же, по сути, проблема возникает и перед людьми, которые многие годы владели домом, но с какого-то момента он перестал соответствовать их требованиям.

Широко распространено мнение, что, если старый дом принципиально не соответствует вашим требованиям и проблему нельзя решить мелким ремонтом, то единственный вариант — это снести его и строить на этом месте новый. Действительно, ремонтные работы в большинстве случаев сложнее, длительнее, а значит, дороже нового строительства. После их начала обычно вскрываются новые проблемы, которые влекут за собой увеличение объема и стоимости работ. Самое же обидное, что, сколько ни перестраивай и не ремонтируй старый дом, в нем все равно останутся следы той устаревшей концепции, что была заложена при изначальном строительстве. Такой дом с трудом будет конкурировать с новым как в части комфортности проживания, так и в плане затрат на отопление и эксплуатацию.

Однако в целом ряде случаев есть достойные альтернативы сносу, которые не стоит сбрасывать со счетов. Конечно же, предпочесть перестройку дома его сносу следует только в случаях, когда основные его конструкции не находятся в аварийном состоянии и представляют собой достаточную ценность. Надежный бетонный фундамент, кирпичные стены или все еще крепкий деревянный сруб могут после перестройки успешно выполнять свои функции еще не один десяток лет. Кровля, перекрытия, межкомнатные перегородки, внутренняя отделка, окна и двери устаревают морально и физически значительно раньше, а потому редко когда получают шансы послужить в новом доме.

Самой распространенной целью перестройки старого дома является расширение полезной площади, которое может достигаться следующими способами:

  • надстройка второго этажа;
  • сооружения дополнительного перекрытия в помещениях с очень высокими потолками (более 5 метров)
  • утепление холодного чердака и превращения его в мансардный этаж;
  • пристройка к старому дому новых флигелей или превращение старого дома в один из флигелей нового;
  • переоборудование имеющихся помещений в доме под новые цели.

Теперь чуть подробнее о каждом из вариантов. У большинства домов несущие стены имеют значительный запас прочности и позволяют надстроить второй этаж. Стены второго этажа следует строить из легких стеновых материалов, к которым в первую очередь относятся каркасные конструкции и стены из газобетона. Этот вариант дает возможность увеличить площадь дома почти в два раза (за вычетом площади, занимаемой лестницей). Если вы согласны мириться с частично наклонными стенами на втором этаже, то можно надстроить стены не на все 2,5-2,7 метра, а всего на высоту в полтора метра. То есть сделать мансардный этаж. В этом случае особое внимание следует уделить перекрытию. Оптимальным в данном случае будет являться сборно-монолитное часторебристое перекрытие. Оно просто монтируется на любой стеновой материал (кирпич, газобетон, пустотелый кирпич). При монтаже не нужна опалубка и кран. Все элементы системы перекрытия монтируются вручную. Легко перекрываются эркеры любых форм и размеров, сооружаются выносные конструкции (например, балконы). Ввиду того, что вес одного квадратного метра такого перекрытия на 30% меньше традиционных пустотелых плит, нет риска, что не выдержат стены. К тому же несущая способность перекрытия не уступает плитам и монолитному, а показатели по тепло- и шумо-изоляции превосходят их.

В помещениях с очень высокими потолками, более 5 метров, можно организовать дополнительное полезное пространство (кабинет, спальное место, детскую и т.п.) за счет разделения помещения на два этажа. Сборно-монолитное часторебристое перекрытие монтируется внутри помещения без разборки крыши.

Еще проще организовать дополнительные жилые помещения, превратив холодный чердак в утепленный мансардный этаж, оставив стропильную конструкцию такой, как есть. Этот вариант дает на треть меньший прирост площади, поскольку наклонные скаты крыши, примыкающие к внешним стенам, не позволят использовать всю площадь межэтажного перекрытия. Возможный выход — строительство так называемой ломаной крыши, которая позволит увеличить высоту потолка на мансарде и сделать наклонную часть стен, образованных скатами кровли, более вертикальными.

При пристройке к старому дому новых флигелей и наоборот надо особенно внимательно подойти к сопряжению старого и нового фундаментов. К сожалению, надежно соединить их часто оказывается невозможным. При стыковке заглубленного и незаглубленного фундамента можно быть уверенным, что каждый из них будет жить своей жизнью, и часть дома на незаглубленном фундаменте первой же зимой силами морозного пучения оторвет от той части, что зиждется на заглубленном фундаменте. Проблемы вероятны и при стыковке двух незаглубленных фундаментов, поскольку силы морозного пучения в грунте под домом, как правило, неравномерны, поскольку промерзание грунта под северной частью фундамента сильнее, чем под южной. Наименьшие риски будут в случае, если и старая часть дома, и новая стоят на заглубленных фундаментах, подошва которых находится ниже глубины промерзания. Например, если старая часть дома стоит на заглубленном ленточном фундаменте, то пристройка может быть построена как на таком же ленточном, так и на свайно-винтовом.

Есть еще вариант глобально не перестраивать старый дом, а сделать в нем косметический ремонт и превратить его в гостевой, которому не нужен большой размер. Также небольшие старые дома можно переоборудовать в бани, мастерские или гаражи. К сожалению, этим вариантом второй жизни для старого дома часто пренебрегают из-за того, что место, где стоит старый дом, нужно для нового дома, а гостевому дому или бане логичное место совсем в другом конце участка. Однако в большинстве случаев каркасные и деревянные дома можно передвинуть на пять, десять и даже тридцать метров, где установить на новый фундамент. Процесс передвижения дома заключается в его подъеме над фундаментом, подкладывании под дом бруса или металлических двутавров, строительстве пути к новому месту из того же бруса и перекатывании по каткам из металлических труб. При квалифицированном подходе к процессу дом удается передвинуть без каких-либо повреждений, включая целые оконные стекла и не растрескавшиеся кирпичные печки. Перемещение каменных домов по этой технологии так же возможно, хотя и требует более мощной техники и сложной конструкции, подводимой под дом.

Интересно, что снос деревянного дома, в сравнении с его перемещением, на поверку оказывается более дорогим, а часто и более длительным процессом. Ведь снос дома заключается не только в его разрушении, но и в последующем за этим измельчении оставшихся конструкций, погрузке образовавшегося мусора на грузовики и вывозе на свалку. А в результате перемещения вы имеете на участке нужное строение в нужном месте, а не просто свободное пространство для строительства нового дома.

Если старый дом не устраивает не своим состоянием или размерами, а степенью утепленности, то в первую очередь следует сделать инфракрасную тепловизионную съемку, чтобы выявить места наибольших потерь тепла. Вполне вероятно, что потери тепла через сами стены не такие значительные, а наибольшие теплопотери происходят через чердачное и цокольное перекрытия, а также окна и двери. Важно помнить, что для равномерного утепления дома чердачное перекрытие должно иметь в два раза более толстый слой утеплителя, чем в стенах, а цокольное перекрытие в полтора раза толще, чем в стенах. После того как утеплены перекрытия, следует обратить свое внимание на окна и двери. Одна только замена старых окон на современные со стеклопакетами сделает дом намного теплее. Что касается утепления стен, то в случае с деревянными домами, где вероятны многочисленные неплотности по межвенцовым соединениям и в углах, через которые теплый воздух сочится из дома на улицу, то для получения существенного эффекта оказывается достаточным обшить дом ветрозащитными плитами. Толщина ветрозащитных плит всего несколько сантиметров, и сами по себе они не могут обеспечить должного утепления, но в данном случае ветрозащитная плита работает совместно с толстой деревянной стеной, нивелируя все щели, трещины и неплотности, которые в ней имеются.

Для утепления стен каменных домов наилучшим материалом являются специальные плиты из минеральной ваты, которые с помощью клея и специальных дюбелей крепятся к стенам, охватывая все стены дома сплошным слоем утеплителя.

Если же старый дом не устраивает своим внешним видом, то самое простое — это закрепить на его стенах навесной фасад. Даже самые некрасивые домики, после того как их стены обошьют каким-либо современным фасадным материалом, становятся такими же красивыми, как и новые дома. Если улучшение фасада производится совместно с утеплением стен с помощью минераловатных плит или ветрозащитных панелей, альтернативой для навесного фасада может стать штукатурка, которая наносится через слой армирующей стеклосетки прямо на поверхность плит или панелей.

Если старый дом не устраивает отсутствием санузла или размерами помещений, не соответствующими современным стандартам, поможет перепланировка со сносом всех внутренних стен за исключением несущих и строительства современных межкомнатных перегородок с должным уровнем звукоизоляции. При перепланировке надо будет выделить на первом этаже подходящее место под ванную и туалет, увеличить размеры кухни и гостиной. Сделать это можно, например, за счет переноса спальни на второй этаж или в специально построенный для этих целей флигель.

Современные стеновые и потолочные панели — самый быстрый, недорогой и в то же время позволяющий качественно преобразить интерьер любого старого дома. Ни неровные стены, ни трещины в них не станут препятствием для их крепежа. Не особенно отличаясь по стоимости от той же вагонки, в отличие от нее, они уже имеют качественное финишное покрытие, обеспечивающее намного более высокий уровень отделки.

Не должны стать приговором для старого дома ни развалившийся фундамент, ни сгнившие нижние венцы в деревянном срубе. В случае с фундаментом есть целый ряд технологий, позволяющих подвести под дом новое основание. Самый простой вариант — это реконструкция фундамента с помощью винтовых свай. На расстоянии полуметра от дома, а также, если необходимо, внутри через разобранный пол ввинчиваются в грунт винтовые сваи. После этого дом поддомкрачивается и устанавливается на новое основание из двутавров или бруса, опирающееся на оголовки свай.

Если же сгнили нижние венцы, то дом опять же поддомкрачивается, сгнившие венцы выпиливаются, а на их место устанавливаются новые бревна или брус.

Сгнившие межэтажные перекрытия так же не могут служить препятствием для возможности дать дому вторую жизнь. Технология замены старого перекрытия по деревянным балкам на сборно-монолитное давно применяется при реконструкции зданий. Следует отметить, что более 30% малоэтажного жилья в Европе строится по проектам со сборно-монолитными часторебристыми перекрытиями. Замена перекрытий ведется без применения грузоподъемной техники и демонтажа крыши.

Надеемся, что наши рекомендации позволят вам с минимальными затратами дать вашему старому дому вторую жизнь.